一、起草背景和过程

《成都市商品房预售款监管办法实施细则》（成住建规〔2022〕7号）自2022年7月1日起施行，在此期间，我市预售资金监管整体规范有序、运行顺畅。为认真贯彻党中央、国务院关于房地产工作的决策部署，加快构建房地产发展新模式，防范化解重大风险，市住建局对现行的商品房预售资金监管办法实施细则进行了优化完善，在贯彻落实国家系列最新要求的基础上，对比分析了广州、杭州、南京等城市经验做法，结合我市实际，制定了《成都市商品房预售资金监管办法实施细则》（以下简称《细则》）。

二、《细则》主要内容

《细则》共计5章32条，包含总则、一般规定、预售资金的支取、监管措施、附则等内容。主要内容如下：

（一）关于公开招标确定监管银行

市住建局会同人民银行四川省分行、四川金融监管局，通过公开招标方式，综合商业银行资信状况、监管能力、服务水平等因素，确定能够承接商品房预售资金监管业务的商业银行，并通过市住建局门户网站予以公示。参与公开招标的银行应为在我市行政区域内营业的分行级及以上的商业银行。

（二）关于监管账户设立、三方监管协议签订

开发企业应于申请商品房预售许可前，从监管服务平台中选定一家承办银行，开设预售资金监管账户（以下简称监管账户），并与监管部门、承办银行签订《商品房预售资金三方监管协议》（以下简称三方监管协议）。三方监管协议的承办银行名称、监管账号、监管部门等主要内容在预售方案中予以明确，并通过附件方式在《商品房买卖合同》中予以体现。协议指导文本由市住建局制定。

监管账户按照一个预售许可对应一个监管账户的原则开设，账户名称中须带有“预售资金监管账户”等字样。监管账户应在《商品房预售许可证》和《商品房买卖合同》上载明。

开发企业须通过监管服务平台发起签订三方监管协议，申报监管范围、监管账户、监管额度等信息，同时提交工程建设进度计划；承办银行、监管部门应分别在2个工作日内确认，并及时完成纸质文本的盖章、存档手续。三方监管协议主要内容发生变更的，开发企业应当及时通过监管服务平台发起变更流程，承办银行、监管部门进行确认。变更流程完成前，按原协议执行。

（三）关于监管额度

监管额度按清水监管额度和装修监管额度分别测算。清水监管额度按预售房屋清水挂牌价款总额的15%与房屋建筑平均建安费用取高确定。其中，预售工程形象进度要求为正负零（有地下室的）或地上一层顶板浇筑完毕（无地下室的）的商品房项目，按清水挂牌价款总额的25%与房屋建筑平均建安费用取高确定。预售房屋为成品住宅的，装修监管额度按装修挂牌价款总额的80%测算。

监管部门在初步测算监管额度的基础上，根据开发企业签订三方监管协议时在本市住房和城乡建设领域信用信息平台公示的信用等级，最终确定监管额度。信用等级为B级及以上的，监管额度保持不变；信用等级为C级的，监管额度上浮20%；信用等级为D级的，监管额度上浮40%。

开发企业根据本市房地产开发企业信用管理办法的规定申请实施了信用关联的，按照信用关联母公司的信用等级测算监管额度。

2025年7月1日前取得预售许可（含已生效的三方监管协议）的批次，监管额度无需按照本《细则》进行调整；2025年7月1日前生效的三方监管协议，若因挂牌价格变化等原因变更监管额度的，其测算方式原则上仍按照签订三方监管协议时的规定执行。

（四）关于保函置换

监管账户内资金达到监管额度后，开发企业可使用商业银行出具的保函置换额度内资金，置换金额根据开发企业信用等级确定。信用等级为A级的，置换金额不超过监管额度的20%；A+级及以上的，置换金额不超过监管额度的30%。

保函应为见索即付型保函，开发企业使用保函的，可置换的金额原则上以签订三方监管协议时的信用等级为准；信用等级降低的，以申请置换时的信用等级为准。开发企业可使用自有资金或新开具的保函替换原保函。

（五）关于工程形象进度审核

工程质量监督机构或监管部门应当在2个工作日内对主体结构施工阶段、外墙装饰（不含外立面门、窗安装）、内外装饰装修和竣工验收完成阶段建设形象进度进行审核。其中，市管项目由市工程质量监督机构负责，区管项目由区（市）县住房城乡建设行政主管部门负责。工程并联竣工验收牵头部门应当在2个工作日内对建设工程竣工验收备案情况进行审核。

（六）关于预售资金的支取

预售资金支取分为一般支取和应急支取。

一般支取包括额度内资金支取和额度外资金支取。额度内资金应当专款专用，必须用于本预售批次的工程建设，包括必需的农民工工资、建筑材料、设备和施工进度款等相关支出。额度内资金依开发企业申请，监管部门按照工程建设进度节点直接拨付给材料方、设备方和施工方，拨付给其他收款人的需经监管部门同意。完成建设工程竣工验收备案且监管账户内资金满足资金余额要求的，可依开发企业申请，将监管账户内不超过监管额度2%的剩余资金直接拨付至住宅专项维修资金专户。额度内资金支取新增“主体结构工程三分之二且不少于7层”、“建设工程竣工验收”2个支取节点。2025年7月1日前生效的三方监管协议，其资金支取节点、留存比例均按照本《细则》执行。

额度外资金应当优先用于本项目农民工工资、建筑材料、设备和施工进度款、工程勘察设计监理费用、购房人退房退款等，在保障项目建设的基础上，可用于偿还开发贷款。

应急支取是开发企业因重大经营风险等原因，产生重大债务和矛盾纠纷等不稳定因素，致使项目不能顺利建设影响竣工交付，且账户余额不能满足一般支取需求，但急需资金用于工程建设时使用的支取方式，应急支取需经区（市）县政府（管委会）集体研究同意，明确支取金额及收款账户。应急支取的预售资金应切实用于本预售批次的工程建设，不得用于与工程建设无直接关系的费用。

（七）关于暂停支取

开发企业存在未将预售资金全部直接存入监管账户，违规挪用、抽逃预售资金，未按规定将预售资金用于工程建设，或有其他违规行为且未按要求整改的，市住建局、监管部门可暂停开发企业支取预售资金。

（八）关于退房退款

退房退款有两种方式：

一是监管账户内的资金超过监管额度或发生过支取的，购房人退房退款由开发企业提取的额度外资金或自筹资金进行保障，账户内资金不得直接划转用于退房退款；

二是监管账户内的资金未达到监管额度且未发生过支取的，开发企业可申请将监管账户内的资金直接划转用于退房退款。“发生过支取”包括除退款方式以外的一般支取、应急支取、资金被扣划等动用资金的情形。

开发企业申请监管额度内资金用于支付退房款的，需提供解除购房协议，监管部门审核通过后，承办银行办理划转。

（九）关于预售资金监管违规行为的处理

开发企业有相关违规行为的，由监管部门责令其限期整改，逾期未整改的，由监管部门按照相关规定予以信用记减分、暂停支取预售资金、暂停签订新的三方监管协议等处理。承办银行、监管银行违反协议约定的，依照协议处理；违反相关规定情节严重或逾期未整改的，监管部门可暂停与其签订新的三方监管协议，直至报请市住建局暂停其预售资金监管资格。

支持开发企业与购房人、按揭贷款银行签订三方协议，约定监管账户为按揭贷款发放的唯一收款账户。按揭贷款银行擅自或协助开发企业将购房人的按揭贷款发放至其他账户的，应当负责追回资金；无法追回的，依法承担相应赔偿责任。按揭贷款银行存在违规行为的，属地监管部门应核实处理，按揭贷款银行不配合整改的，由市住建局协商相关部门核实处理。勘察、设计、施工、监理单位协助开发企业违规支取预售资金的，由监管部门责令其限期整改，对逾期未整改的，按规定予以信用记减分、向社会公示等处理。

相关主管部门及其工作人员在预售资金监管工作中未依法依规履行职责的，由有关国家机关依法依规责令改正，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法依规给予处理。

三、补充说明事项

解读机构：成都市住房和城乡建设局市场处

解 读 人：王乔